Sælge din B & B? Hvor meget kan din Låntager Borrow?

Tænker på Selling? Hvor meget kan din køber Borrow?

Lad dit sind strejfer frem i tiden for et øjeblik. Du har sat dit B & B på markedet, og du har nu et tilbud. Køber vil ansøge om et realkreditlån. Hvad gør du nødt til at sælge? Til en långiver, sælger du første en indtægt. De mest kritiske punkter for enhver långiver i nogen form for kommerciel låneansøgningen pakke er de finansielle poster - business årsregnskabet og business selvangivelser (tre år for begge). Disse poster er altid påk
Til en långiver, Cash King

Du er fortrolig med det gamle ordsprog, at "cash er konge." I vor sammenhæng er, at et realkreditinstitut, betyder det kontante beløb stammer fra en virksomhed, der kan bruges til at betale pant. Mange mennesker fejlagtigt tror, at nettoindkomsten er cash flow, men det er ikke. Nettoindkomst ikke fortælle dig, hvor mange penge er genereret af virksomheden. Det er netto driftsindtægter eller Noi. Dette er simpelthen den bruttoindkomst minus alle driftsudgifter - cash flow.

Generelt er der tre punkter på forretningsrejse selvangivelsen, at en udlåner bruger til at bestemme cash flow til rådighed til at betale pant. De er nettoindkomst, renter og afskrivninger. De likvide midler fra en virksomhed er det eneste tal, der kan bruges til at bestemme, hvor meget pant en virksomhed vil støtte. Långivere vil have en vis mængde pude når man ser på hvor mange penge der er til rådighed for lån betalinger på den antagelse, at hvis der er en midlertidig afmatning i erhvervslivet, vil cash flow ikke være så stram, at der ikke er nogen pude stadig at gøre lånet betalinger. Normalt er dette udtryk med udtrykket gæld dækningsgraden. Det betyder, at hvis f.eks pant betaling er $ 1, en långiver måske ønsker at se $ 1,25 i cash flow, til at gøre en dollar betaling. Dette er ikke en automatisk regel. Forskellige typer af långivere kan have lidt forskellige kravene og ofte jo større risiko opfattes af långiver, jo højere den krævede gæld dækningsgraden.

Dette betyder ikke, at andre ting ikke er vigtige, såsom indtægter, og indkomstudviklingen, belåningsværdien, låntagerens kredit historie, osv. Men hvis der ikke er tilstrækkelig likviditet til at støtte et realkreditlån, resten er normalt heller ikke noget.

Hvordan bestemmes Værdi?

Lad os nu gå tilbage til Noi og dens forhold til værdien. I kommerciel vurdering, er værdien fastsat ved anvendelse af en kombination af tre metoder - de indtægter, kapitalisering tilgang, udgifter tilgang og salget sammenligning tilgang. I indkomst kapitalisering tilgang er Noi omdannes til en værdi ved kapitalisering proces. At illustrere den på den nemmest mulige måde, vel at du vil købe en investeringsejendom, og du ønsker at tjene mindst 10% på din investerede kapital. At 10% er din kapitalisering sats, som du vil bruge som en middel til at bestemme værdi. Hvis du får tilbudt en investering, der har en indkomst til dig 1.000 $ ville du være villig til at betale $ 10,000 for denne investering, fordi det ville give dig et afkast på 10%, eller $ 1.000 om året. Your kapitalisering sats har sat værdien. Det er det samme med en kro.

Omkostningerne tilgang er den mindst præcise metode til at indføre en værdi. For eksisterende kroer, er omkostningerne fremgangsmåde næsten meningsløst. For eksempel gælder til omkostningerne tilgang i et forundersøgelse af et 1790 murstens Federal stil kroen ville være spild af tid, fordi det ville koste en formue at reproducere trofast og vil være meget usandsynligt, at blive solgt som en virksomhed af denne pris.

Salget sammenligning strategi kan være mere nyttigt, men det har sin egen indbyggede række begrænsninger. Jo længere ud geografisk salget sammenlignelige er, at en taksator kan finde, jo mindre relevant bliver det. Det er én ting at sammenligne en 56-værelse Sleep Inn i én stat med en 56-værelse Sleep Inn i en tilstødende stat, fordi de fysiske faciliteter er identiske, og værelsespriser er ens, fordi det er en franchise. Men til sammenligning af et ni-værelse kro i bjergene med en ni-værelses kro tæt ved havet kysten er ikke rigtig korrekte.

Dette fører os til det sidste spørgsmål. Hvis din køber ikke kan låne nok, at kombineret med deres udbetaling opfylder prisforlangende, hvad så? Den eneste måde at gøre dit salg er, at du kan have til at holde et nyt lån. Næppe nogensinde ønsker at gøre det, men i dagens finansiering miljø, og sandsynligvis i 2009 eller 2010, som kan være din eneste mulighed. Og hvis låntager kan få en SBA lån, og denne anden bliver nødt til at være på fuld stå ved, hvilket betyder, at låntager ikke kan gøre betalinger (renter kan akkumulere), indtil lånet er betalt ud.

Til slut Hvis du planlægger at sætte din kro på markedet i de næste to eller tre år, forventer ikke, at det er nemt. De fleste af de boliger långivere, der har afgivet en masse finansiering have "forladt bygningen." Kun de stærkeste handler vil få alvorlige overvejelse, herunder i de fleste tilfælde, en køber med en eller anden form for indgivelsen brancheerfaring.